Medellín, Colombia
Medellín pasó de ciudad turística emergente a uno de los mercados de short-term rental más rentables y volátiles del hemisferio. La combinación de turismo internacional, nómadas digitales y clima de 22°C todo el año ha disparado ADR y ocupación — pero también la regulación. Esta guía te da los números reales por zona, las reglas vigentes en 2026, y los márgenes que un host puede esperar realmente.
ADR efectivo ~$158/noche con mix corto + medio plazo. Gastos incluyen administración del edificio ($180), servicios ($95), limpieza ($420 x 14 turn-overs), comisión Airbnb (~$520), pricing manual semanal. Margen sano del 51%.
ADR efectivo ~$98/noche con perfil mayormente nómada digital (estancias de 14–30 noches). Menos turn-overs = menos limpieza ($210). Margen 54% — Laureles es el mercado de mejor margen para hosts que aceptan ADR menor a cambio de ocupación más alta.
No todas las zonas de Medellín se comportan igual. Aquí los rangos típicos de ADR y ocupación según dónde compres.
Epicentro turístico premium. Bares, restaurantes, vida nocturna. Tarifas altas pero competencia feroz y reglamentos de propiedad horizontal restrictivos.
El barrio favorito de nómadas digitales. Menos turístico, más residencial, cafés excelentes. Estancias largas predominan. Margen consistentemente alto.
Municipio adyacente, calidad de vida alta, propiedades más baratas. Demanda mayoritariamente nómada + viajero de mediano plazo. Regulación local más amigable.
Demanda local + mochilero internacional. Costo de entrada más bajo. Margen alto pero requiere más turnover. No es zona de "primer Airbnb" para inversionista extranjero.
Sur del Valle de Aburrá. Crecimiento acelerado, condominios nuevos amigables a STR. Demanda mayoritariamente nómada digital de plazo medio.
Los hosts que escalan dejan calendario abierto para los picos predecibles y suben ADR cuando saben que viene la ola.
Agosto
ADR sube 60–120%. Mínimo de 4 noches. Reservas se cierran con 90+ días de anticipación.
Junio
ADR sube 30–50% en zonas céntricas (Manrique, Centro). Demanda internacional concentrada.
Diciembre
Pico anual. ADR sube 80–150% del 8 al 31 de diciembre. Mínimo de 5 noches habitual.
Julio
ADR +40% en El Poblado y Laureles. Demanda corporativa de 3–5 noches.
Ene–Mar
Pico de digital nomads huyendo del invierno norte. Estancias de 30+ noches con descuento mensual. Bloqueo predecible del 65–80% del calendario.
Con un ADR promedio de $95/noche en Medellín y ocupación de 71%, conocer tu punto de equilibrio es la diferencia entre operar a ciegas y operar como pro. La calculadora te da tu tarifa mínima por noche, marca tu break-even exacto, y proyecta ingresos, utilidad y margen en tiempo real con un slider.
Sí, pero con condiciones. Necesitas Registro Nacional de Turismo (RNT) vigente, declarar ingresos en renta + IVA del 19%, pagar ICA municipal, y verificar que el reglamento de propiedad horizontal de tu edificio no prohíba STR (muchos en El Poblado, Laureles y Envigado lo han hecho desde 2023). Sin RNT, multas hasta ~$13M COP / $3,000 USD y bloqueo de cuenta.
Depende de tu estrategia: El Poblado para máximo ADR (turismo premium, vida nocturna) pero competencia feroz y propiedad horizontal restrictiva. Laureles para nómadas digitales con estancias largas y mejor margen. Envigado para costo de entrada bajo + regulación más amigable. Belén y Sabaneta para mercado local + mochilero, margen alto pero requiere más operación.
Para una propiedad de 1–2 dormitorios bien posicionada, ingresos brutos típicos: $2,000–$4,000 USD/mes según zona y temporada. Utilidad neta después de administración, limpieza, servicios y comisiones: $950–$2,000 USD/mes. Casas más grandes en zonas premium pueden facturar más, pero requieren más capital de entrada y operación.
Dos picos claros: diciembre–marzo (Alumbrados Navideños, fin de año, fuga de invierno del hemisferio norte) y junio–agosto (Feria de las Flores en agosto, vacaciones de verano norte). Septiembre y mayo son los meses más débiles pero rara vez bajan de 60% ocupación gracias al flujo constante de nómadas digitales.
Sí, es uno de los mercados de inversión a distancia más populares para latinos en USA, españoles y europeos. Necesitas: representante legal local con RUT, contratos de servicios (limpieza, mantenimiento, check-in), idealmente un co-host o property manager local. Algunos propietarios extranjeros operan vía SAS (Sociedad por Acciones Simplificada) para optimizar impuestos.
Tres niveles: (1) Renta sobre ingresos netos (15–35% según monto), (2) IVA 19% sobre el servicio de alojamiento — Airbnb retiene en algunos casos, verifica en tu listing, (3) ICA municipal de Medellín ~7×1000 sobre ingresos brutos, declaración mensual o bimestral. Más el predial anual sobre la propiedad. Recomendado: contador local desde el día 1.