Cartagena de Indias, Colombia
Cartagena de Indias es el destino turístico número uno de Colombia y uno de los mercados de short-term rental con mayor ADR del continente. Combinación de Patrimonio de la Humanidad UNESCO, demanda internacional premium y eventos de alto nivel empuja tarifas a niveles que rara vez se ven en LatAm. Pero la regulación es más compleja que en Medellín, especialmente dentro de la ciudad amurallada. Esta guía te da los números reales por zona, las reglas vigentes en 2026, y los márgenes esperables.
ADR efectivo ~$200/noche, perfil turístico internacional puro. Gastos incluyen administración del edificio histórico ($240), servicios ($110), limpieza ($540 x 18 turn-overs por estancias cortas), comisión Airbnb (~$580), pricing manual semanal. Margen 51% — Centro Histórico es el mercado de mayor ADR pero más operación por más turn-overs.
ADR efectivo ~$120/noche con mix turista joven + nómada digital con estancia media (7–14 noches). Menos turn-overs que Centro Histórico (~12), limpieza $360. Margen 52% — Getsemaní es el mercado favorito para hosts que quieren ADR alto pero operación más manejable.
No todas las zonas de Cartagena se comportan igual. Aquí los rangos típicos de ADR y ocupación según dónde compres.
Patrimonio UNESCO. Turismo internacional puro, plazas coloniales, restaurantes premium, vida nocturna sofisticada. ADR top de Cartagena pero regulación más estricta y reglamentos de propiedad horizontal cada vez más restrictivos.
Histórico bohemio, calles de murales, bares y restaurantes trendy. A 5 minutos a pie del Centro Histórico. Demanda mixta turista joven + nómada digital. Sweet spot ADR + operación + ocupación.
Zona moderna frente al mar. High-rise condos, demanda más local y latinoamericana. ADR menor que Centro pero costo de entrada también menor. Ocupación estable, menos seasonal.
Isla residencial entre Centro y Bocagrande. Tranquila, propiedades más amplias, demanda creciente de viajeros que quieren proximidad sin el caos del Centro. Crecimiento STR acelerado 2023–2025.
Norte de la ciudad, cerca del aeropuerto. Playas más auténticas, demanda mochilera internacional + nómada con presupuesto menor. Costo de entrada bajo. Más rotación de huéspedes.
Los hosts que escalan dejan calendario abierto para los picos predecibles y suben ADR cuando saben que viene la ola.
Enero
ADR sube 120–200% en Centro Histórico y Getsemaní. Mínimo de 4 noches. Reservas cierran con 4–6 meses de anticipación. Demanda internacional alta (escritores, periodistas, asistentes).
Noviembre
ADR sube 80–150% durante semana de Independencia + concurso. Mínimo de 3 noches. Demanda nacional + LatAm intensa.
Marzo
ADR sube 60–110% en Centro y Getsemaní. Demanda industria del cine + asistentes internacionales. Mínimo de 3 noches.
Marzo–Abril
ADR sube 70–130%. Demanda mayoritariamente nacional + LatAm. Apartamentos 2BR+ son los más demandados (familias).
Dic 26 – Ene 5
Pico anual absoluto. ADR sube 150–300% en Centro Histórico. Mínimo de 5–7 noches habitual. Reservas cierran con 8+ meses de anticipación.
Con un ADR promedio de $135/noche en Cartagena y ocupación de 68%, conocer tu punto de equilibrio es la diferencia entre operar a ciegas y operar como pro. La calculadora te da tu tarifa mínima por noche, marca tu break-even exacto, y proyecta ingresos, utilidad y margen en tiempo real con un slider.
Sí, con condiciones similares a Medellín pero más estrictas en Centro Histórico. Necesitas RNT vigente, declarar IVA + ICA, pagar impuesto local de alojamiento turístico, cumplir reglamento de propiedad horizontal de tu edificio (muchos en Centro Histórico lo prohíben), y verificar restricciones patrimoniales UNESCO si la propiedad está dentro de la ciudad amurallada.
Centro Histórico para máximo ADR (turismo internacional premium) pero regulación más estricta y más operación por turn-overs. Getsemaní para mejor balance ADR/margen, demanda mixta (turista joven + nómada). Bocagrande para demanda local + frente de playa, ADR menor pero ocupación estable. La Boquilla / Crespo para entrada de capital baja, perfil mochilero internacional.
Apartamento 1–2BR bien posicionado: ingresos brutos típicos $2,500–$5,500 USD/mes en temporada media. Utilidad neta después de impuestos, servicios, limpieza y comisiones: $1,100–$2,800 USD/mes. En temporada alta (diciembre–marzo) los ingresos pueden duplicarse, pero en septiembre–octubre caen 30–40%.
Solo si entiendes la complejidad. ADR top y demanda turística pura compensan los precios de compra elevados ($5,000+ USD/m²), pero el reglamento de propiedad horizontal puede limitarte, las modificaciones requieren autorización patrimonial, los gastos de administración son altos por la antigüedad de los inmuebles, y la operación es intensa por estancias cortas. Para inversionistas extranjeros nuevos en Cartagena, Getsemaní suele ser mejor entry-point.
Tres palancas: (1) pricing dinámico agresivo — sube fines de semana + temporada alta + eventos hasta 3x base, baja temporada lluviosa cerca del piso (tu tarifa mínima), (2) bloquea estancias mínimas de 3–4 noches en eventos y temporada alta, (3) ofrece descuentos mensuales en temporada baja para capturar nómadas que prefieren clima cálido sobre Medellín.
Sí, es muy común. Necesitas: representante legal local con RUT, contratos con limpieza y mantenimiento (crítico por intensidad de operación en Centro Histórico), idealmente un co-host o property manager local que viva en Cartagena, y un contacto de emergencia 24/7. La intensidad operacional es mayor que en Medellín — la mayoría de inversionistas extranjeros operan con property manager full-service.