No compres un Airbnb sin ver esto: cómo usar los comparables de AirDNA para saber si será rentable

Qué es una lista de comparables (Comp Set)

Es un grupo de propiedades similares a la tuya (mismo tipo, tamaño, capacidad y nivel de calidad) cerca de tu dirección. Al ver sus ingresos, ocupación y tarifa reales, obtienes una estimación mucho más confiable que cualquier promedio general del mercado.

Paso a paso en AirDNA

1. Crea la lista

En AirDNA, entra a la sección Comparables (Comp Set) y crea una lista nueva con un nombre sencillo, por ejemplo "Propiedad 1".

2. Elige cómo seleccionar los comparables

Tienes dos opciones:

• Elegir tú mismo los comparables.
• Dejar que AirDNA te sugiera los suyos a partir de una dirección.

La segunda es la más fácil: escribe la dirección de la propiedad que estás evaluando y sus características. En el ejemplo del video: una propiedad cerca de Miami con 2 habitaciones, 2 baños y capacidad para 6 huéspedes.

3. Depura las sugerencias

AirDNA te propondrá propiedades cercanas. Algunas no te servirán (por ejemplo, una de 2 habitaciones y 1 baño para 4 personas). Elimina las que no se parecen y busca reemplazos en los comparables adicionales.

En el mapa:

• Los puntos azules son los comparables que seleccionaste.
• Los puntos rosados son comparables disponibles alrededor.

Apunta a tener unas cinco propiedades bien elegidas.

4. Aplica los filtros clave

• Huéspedes: el rango que corresponda a tu propiedad (en el ejemplo, de 2 a 6).
• Habitaciones: las mismas que la tuya.
• Tipo de anuncio: alojamiento entero, habitación privada o habitación compartida. Para comparar una casa o apartamento completo, elige alojamiento entero.
• Calificación de 4 a 5 estrellas: muy importante, para compararte con anuncios bien gestionados y no con los que tiran el promedio hacia abajo.
• Cantidad de reseñas: para descartar anuncios nuevos sin historial.
• Amenidades: aire acondicionado, estacionamiento, jacuzzi, piscina, desayuno, etc. Filtra por las que tendrá tu propiedad.

5. Guarda la lista

Usa el botón de guardar (arriba a la derecha). Así puedes volver a ella cuando quieras y crear otras listas para otras direcciones.

6. Lee el reporte de rendimiento

En View Performance verás cuánto generan esas propiedades cada mes, además de datos como en qué plataformas están publicadas (por ejemplo, Airbnb y VRBO). Con eso puedes estimar los ingresos mensuales de tu futura propiedad.

Qué hacer con los números

Los ingresos de los comparables son solo la mitad de la ecuación. Para saber si la inversión tiene sentido:

1. Estima tus ingresos a partir de los comparables (sé conservador: usa el rango medio, no el mejor).
2. Suma todos tus gastos: hipoteca, HOA, impuestos, seguros, servicios, limpieza, comisiones, mantenimiento y reposición.
3. Calcula tu ganancia neta y tu ROI (ganancia neta anual ÷ inversión total × 100).

La calculadora de rentabilidad de RentaClara te ayuda a hacer esta parte en minutos.

Errores comunes al analizar comparables

• Comparar con propiedades que no se parecen en tamaño o capacidad.
• No filtrar por calificación, e incluir anuncios mal gestionados que distorsionan el promedio.
• Fijarte solo en el mejor comparable y asumir que tú lograrás lo mismo desde el primer mes.
• Olvidar la regulación: una propiedad rentable en el papel no sirve si la ciudad o el HOA no permiten renta corta.

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